房來了

清邁或成東盟重要商業城巿 樓價仍低

美元強勢令不少亞洲貨幣貶值,香港投資者入手海外物業也變得吸引。近年,居泰港人數目上升,在泰國置業興趣也獲提升。清邁房地產市場在疫情後迅速復蘇,市場對其商圈、交通及旅遊業的發展都呈正面看法。目前,清邁政府正在計劃開發大量基礎設施並加強與其他地區的連接,例如從曼谷到清邁的高鐵、機場項目、從清邁到清萊的高速公路,用來支持物流和清空的新工業區。清邁未來很可能成為東盟的重要商業城市,特別是和中國、緬甸、老撾的交流會愈來愈多。再者,清邁房地產入場費較曼谷為低,當中公寓較受買家歡迎。

到底是甚麼原因吸引買家在清邁置業?主要因不受政府調控的影響,而且清邁房產市場比較規範,不會輕易出現較大的波動,物業價格較為穩定。泰國碩盛地產發表報告認為,清邁近年買家更多的是來自海外投資客,其房產價格穩步上升也屬吸引因素之一,而清邁的單位易出租,年回報率在5厘到8厘之間,每年可得到穩定的租金回報。清邁至曼谷段高鐵未來將刺激當地樓價,相信較其他地方仍有較大的上升空間。

 

單位易出租 租金回報穩定

清邁是位於泰國北部的第二大城市,是泰北經濟重心,加上環境靜謐,更成為不少退休人士的養老理想之地。作為一個不發展工業的城市,清邁的環境污染非常小,而且政府致力環保推廣,清邁是性價比極高的度假生活選擇。清邁房地產區域主要分為:清邁老城、寧曼路和萍河東岸。其中萍河東岸屬於清邁的新城區,該區域的人流量不似前兩者數量多,但是擁有清邁最大的商業中心,其投資前景可期,是目前正在發展的區域。因其投資價值高,前景被看好,現今該區域的樓價在1萬元(港元,下同)/平方米左右。清邁寧曼路是清邁的金融街道,在這個區域裏有很多世界知名的品牌,是很多購物者的天堂,而且商業發達,熱鬧的人流量使得該區域的房產樓盤如香港西九,樓價與古城商圈可有一拼。同時因寧曼路靠近大學城,周邊集中了各式各樣的餐廳及新興起的店鋪,再加上靠近清邁大學又獲得了穩定的長租客源,租金穩定和便利的生活吸引不少投資客。寧曼路區域房產價格根據具體的位置而定,離中心地帶較遠的地區房產均價大概在1萬元平方米左右,而位置較好的物業均價直逼約2萬元/平方米。

 

塔佩門區域屬黃金商圈 樓價租金漲幅高

清邁古城區是清邁的中心,也是遊客到達清邁的必打卡地點之一。歷史悠久的寺廟、古城牆、著名的周末夜市都在古城區內。清邁古城裏基本沒有新的公寓或者住宅,新的住宅和公寓基本在古城東門外的塔佩門區域,該區域價格漲幅高,租金亦照漲不虞,是典型的黃金商圈。

若想購買永久業權,買家可以考慮開立公司,再以公司名義購入土地/物業。在泰國買樓的相關費用包括財產及土地稅、律師費、按揭費用、地租和服務費等,而總費用多少主要取決於購買的業權種類及物業的持有年期等因素。另外,無論買家是否泰國居民,都要就每年的租金收入課稅。首先是個人所得稅,全年租金收入超過15萬泰銖就要課稅,基本稅率為5%,採用累進制,收入愈高的部分對應的稅率愈高。另外,泰國政府在2019年開始實行建築物及土地稅,稅率劃一為12.5%。購買公寓單位(Condominium)的永久業權,條件是該公寓大樓的永久業權只可以由外國人擁有最多49%,其餘51%必須由泰國國民持有。另外,買樓的資金必須是外幣,並從海外匯到泰國。

 

全年租金收入逾15萬泰銖須課稅

清邁樓盤750萬元的物業最高可按六成,需付四成首期。由於買家會面對文化、法律和語言上的障礙,若果想在泰國買樓,就必須尋找房地產經紀幫助。幸好的是,在泰國買樓一般不用付經紀佣金,費用將由賣家或發展商承擔,因此聘用房地產經紀對於買家來說是有利。如果你只是購買土地的租賃業權而想把單位租出,就要先獲得地主的批准。而泰國法律規定,外國人只可以購買公寓,不可以購買別墅等。

DDproperty提供的2022年數據顯示,清邁樓盤以公寓的需求量為最大,有超過一半的潛在買家(55%),其次是獨立屋(28%)和聯排別墅(17%)。42%的潛在公寓買家想要一套價格在100萬至300萬泰銖之間的公寓,而潛在的購房者願意為他們未來的獨棟別墅支付最高1000萬泰銖。

Sena Development董事總經理表示:「由於通脹、利率上升、貸款申請更困難等原因,客戶為了減輕負擔,通常每平方米分期付款金額由5000泰銖降至2000泰銖。」由於原材料供應價格上升,造成了直接和間接的影響:運費、石磚沙土鋼砂等原材料,甚至石油、銅及鋁等價格都上升。隨着經濟復蘇,新樓售價有上調的趨勢,這種情况下,買家會由大單位轉向購買較小單位。

 

來源:明報