近年英國是港人移民的熱門國家之一，買當地物業前，應要了解買賣程序、承造按揭、稅項費用等，要注意的地方不少。專家提出12個注意要點。
港人在英國置業，雖然需要委託本地的地產代理或當地代理處理買賣事宜，但身為準買家理應要知道英國買賣物業的基本事宜，這樣至少盡量避免墮進買樓陷阱。選擇一手樓或二手樓純屬個人決定，但亦要了解兩者買賣程序上的不同。利嘉閣海外物業及投資移民顧問董事王保衡在每個環節上提出注意要點。
英國買賣程序（1）新樓要留意發展商背景
物色物業，新樓要留意發展商背景：在香港揾外國物業，如果是一手樓，通常透過在港舉辦的展銷會，展銷會上展出的多數是預售樓花，亦有部分是現樓。
二手樓用周邊物業樓價比較
若果想揾二手樓，唯有靠代理和業主自讓的樓盤網站，在港不會有二手樓展銷會。常用網站包括Rightmove、Home、Zoopla等。這些網站提供二手樓相片、面積呎數、售價、位置等，並有相關物業的影片。
買新樓：
·了解發展商背景實力，若果是上市公司會較為穩陣。如果公司經營類似劏房或住宿加早餐酒店(B&B)，就要小心。
·清楚了解物業所屬城市情況，留意周邊是否有厭惡性設施，如墳場、鐵路等，不應只看樓盤位於的區域(zone)。準買家可以在google map檢視相關資料。
·留意管理費，金額有高有低，可以每呎1鎊，高至每呎10鎊。
·買英國樓，未必所有屋內裝置包括在內，如洗衣機、雪櫃、地板未必有，故要留意。
買二手樓：
·要向業主展示自己有財力，業主才有興趣跟買方議價。如果借款，可事先向銀行申請預先批核文件，遞交給業主，反映買方有誠意和實力買樓。
·在當地二手買賣，只有賣方向代理支付佣金，買方不用支付，佣金可以很高，故業主叫價會較高。買方最好預先上網了解周邊物業樓價，並作出比較，否則自己買貴也不知。
英國買賣程序（2）簽買賣文件
若果在展銷會揀到心儀物業，買家跟發展商或代理簽訂預留單位表格(reservation form)，這只是買方對單位有興趣，發展商代買方預留單位，買方支付預留費用，一般費用金額約1,000至2,000鎊左右，但若果物業是貴價，費用可高至5,000鎊。之後委託律師處理買賣合約，28日後簽買賣合約。
買新樓：
如果最終買賣交易不成，這筆費用可退回給買方。但若果做到買賣交易，這筆費用可當作部分訂金。
買二手樓：
簽銷售備忘錄，在網站揀到心儀物業後，買家可以嘗試向業主出價和議價，盡量還價低一點，測試賣方底線。雙方商議後，買賣程序展開，代理會要求買方簽署銷售備忘錄，文件內包括成交價和其他成交細則。
部分業主可能要換完樓才賣物業，這會在備忘錄內說明，買方或要等一段時間，直至業主換完樓，買賣程序才可以繼續。
英國買賣程序（3）支付首期
買新樓：
首期最好由律師託管，買家在簽署買賣合約後，便要向發展商或業主支付首期，首期費用大約是樓價10%至30%。買方支付的首期，最好由律師託管，不要直接付給發展商。但有部分好的發展商會替支付首期的買方買保險。
買二手樓：
買家支付的是訂金，一般為10%左右，需在簽署合約時繳付，直接給業主。
英國買賣程序（4）承造銀行按揭
在本港，滙豐銀行、中國銀行和東亞銀行設有海外物業按揭申請，一、二手樓皆可。若果由本地銀行做，銀行會收齊買方文件，送往英國支部，跟當地指引做。本地銀行未必承做所有英國地區的物業，滙豐、中銀承造的地區範圍會較廣，東亞只承做收租的物業。
港銀未必承造全英地區物業
如果在當地銀行承造按揭，通常透過mortgage broker(按揭轉介)處理，借款人無需直接跟銀行接觸。若果二手樓承造按揭，要留意舊樓需要符合新的消防標準，否則銀行不會提供按揭。但幸好近年很多物業按照新的標準更改，這方面代理是有責任查看。
買新樓：買家持有由代理發出的預留信，便可以向銀行申請按揭。如果物業是樓花，只要在入伙前6個月申請按揭便可。
買二手樓：買家持有銷售備忘錄，便可以申請按揭。銀行處理申請按揭時間最少要二至三個月。
英國買賣程序（5）收樓
新樓：如果物業是樓花，發展商會要求買家在簽訂合約6個月後繳付部分樓價。物業竣工後，律師通知買家驗樓，並告知交樓日期，交樓當日，亦會由銀行向發展商匯入全部按揭金額，整個交易完成。
二手樓：買家安排測量師和驗樓師到物業現場視察，對物業作出詳細的結構及建築報告，以便了解物業狀況和是否需要要求業主跟進維修，如物業內有沒有漏水、外牆是否剝落。之後雙方簽署合約，於是可以交樓，買家向業主繳交樓價餘額，交樓過程結束。
物業屬leasehold需交地租
買英國樓時，需留意地皮的業權性質，是屬於永久業權（Freehold）抑或租賃業權（Leasehold）。永久業權的地皮是由業主永久享有，在賣樓時該地的永久業權，可以選擇是否一併賣給買方。至於租賃業權，則列有期限，租賃期屆滿就有收回地皮的風險，持有人必須要每年繳交地租，一如香港交差餉一樣。
一手樓不用付地租
王保衡表示，一般獨立屋業權屬於永久業權，一般分層住宅屬於租賃業權。但他說，現時英國政府立例，一手樓已改為999年租賃業權，不用付地租，因以往地租每十年檢討一次，但地主在第二次檢討時瘋狂加租，買家被迫交貴地租。他又建議，如果買二手樓，最好選購獨立屋，因其業權屬於永久業權，不用付地租。
英國買賣按揭：三類按揭可供選擇
在英國買樓，樓宇按揭種類主要分三大類：
1.浮息按揭(Tracker Mortgage)：這種按揭是按當時的市場利率而定，供款利率會不時變動，本港現時亦普遍採用。
2.定息按揭(Fix Rate Mortgage)：定息期為2至3年，可以鎖定未來兩三年的利率，避免兩三年利率波動的風險。選用這種按揭的買家在3年後，亦可以重新選擇新的定息按揭計劃（因為定按利率會不同），亦可以選擇浮息按揭。
3.還息不還本：無論在浮息及定息按揭計劃，都有銀行提供還息不還本的按揭計劃，每月償還供款利息。
港人可承造七成按揭
在按揭成數及供款年期方面，港人通常最高可做到七成按揭，按揭年期為20年。大部分銀行計算供款年期，是按照退休年齡減買樓時年齡而定。選用定息和浮息按揭的利率並不相同，但大部分一般按揭的利率與還息不還本的按揭利率大致相同，以銀行所訂的利率+英倫銀行的基準利率作計算，實際利率(APRC)約在2.5%至3.5%左右。
英國買樓支出及稅項：
買英國樓，所需支出有以下幾項：
首期：樓價三成為首期
律師費：400至1500英鎊
經紀佣金：如果買賣涉及二手物業，買方可省卻這項開支，因通常由賣方繳付。
銀行按揭費：安排費2000鎊
按揭經紀中介費：500至800鎊
物業估價費：150至700鎊
結構報告費：350至500鎊
来源：香港財經時報HKBT
